Главное в жкх - это работа с людьми. Личный опыт: Каково поставлять горожанам услуги ЖКХ Тяжело ли работать в расчетной отделе жкх

Главное в жкх - это работа с людьми. Личный опыт: Каково поставлять горожанам услуги ЖКХ Тяжело ли работать в расчетной отделе жкх

Сегодня многие готовы работать в фирмах, где дают жилье за работу.

И, хотя на первый взгляд подобный «заработок» может выглядеть странно, он вполне применим и в современных условиях.

За что дают квартиры в России

В Советском Союзе при небольших зарплатах люди вряд ли могли позволить себе собственную недвижимость, однако об этом позаботилось государство: отстояв многолетнюю очередь, семьи могли рассчитывать на бесплатную недвижимость или на улучшение жилищных условий.

Сегодня ситуация в корне изменилась, и люди должны позаботиться о собственном угле самостоятельно: купить, обменять, снять его.

Но некоторые организации по-прежнему стараются помочь ценному специалисту решить жилищный вопрос, хоть и другими способами.

Обратите внимание: получение жилья за работу возможно и в государственных, и в частных фирмах.

Работа за квартиру или что такое служебное жилье

Получить служебную квартиру могут военные

Служебная квартира является настоящим спасением для многих государственных служащих, которые по долгу службы вынуждены были переехать в другой населенный пункт.

Чтобы им не пришлось тратить всю зарплату на съем жилья, государство предоставляет им временное.

Служебным жильем называют квартиру, в которой будет проживать сотрудник с семьей, пока работает на государственное предприятие.

Примите к сведению: отдельные комнаты в общежитии или совместное проживание в одной квартире нескольких семей не является служебным жильем – они не могут быть предоставлены на все время работы.

В зависимости от должности и состава семьи квартиры могут различаться по площади и месту расположения. Немаловажную роль играет и возможности самой фирмы: обычно в государственных структурах количество свободных квартир ограничено.

Список профессий

Претендовать на жилье могут и врачи

По закону государственное служебное жилье положено следующим специалистам:

  • депутатам и чиновникам;
  • военнослужащим, переведенным по службе в другой город или закрытое поселение;
  • сотрудникам МВД, а также таможенникам, судьям, налоговикам;
  • врачам;
  • учителям и воспитателям детских садов;
  • сотрудникам аварийно-спасательных служб: пожарным, сотрудникам МЧС;
  • лесникам и егерям;
  • рыболовам в рыбацких хозяйств;
  • сотрудникам ЖКХ: чаще всего это относится к дворникам, но также жилье могут получить и электрики, и слесари.

Всем этим специалистам государство обязано предоставить жилплощадь, если они решили поехать жить и работать в другой город и не могут сами найти квартиру.

Важно знать: указанные выше специалисты имеют право пользоваться жильем только пока состоят на государственной службе.

Часто жилье предоставляют:

  • сотрудникам, работающим в других городах вахтовым методом, например, рабочим, занятым на нефтяных месторождениях;
  • строителям;
  • крупные фирмы, заинтересованные в конкретном специалисте или топ-менеджере, могут также снимать для него квартиру, оплачивая из своего «кармана».

Порядок предоставления


Служебное жилье помогает привлечь людей на не самые перспективные работы, например, в дворники

Чтобы получить служебное жилье, необходимо обратиться с заявлением в местное Министерство жилищно-коммунального хозяйства.

В нем необходимо указать, что заявитель является сотрудником государственного предприятия и не имеет собственного жилья.

Вместе с заявлением необходимо собрать следующие документы:

  1. Паспорт служащего.
  2. Документы, касающиеся нынешнего жилья заявителя. Например, договор аренды или документы, в которых отмечено, что собственником является родственник заявителя, а не он сам.
  3. Справка из госреестра о наличии или отсутствии жилья.
  4. Справка об отсутствии у семьи собственного жилья или о его неудовлетворительном состоянии.
  5. Письмо руководителя сотрудника о необходимости последнему получить служебное жилье.

Примите во внимание: если жилье предлагает негосударственная компания, список документов и порядок выдачи может значительно отличаться.

Кроме министра, решение о выдаче служебного помещения может предпринимать администрация предприятия. В этом случае лучше обратиться напрямую туда и узнать, какие документы потребуется подготовить.

Рассмотрение запроса осуществляется в течение месяца. После этого решается вопрос о площади жилья и его месторасположении, затем заключается договор найма.

Причины для выселения


После окончания трудового договора семья должна съехать из служебной квартиры в течение месяца

Причинами для выселения жильцов могут стать следующие причины:

  1. Прекращение трудового договора: это может быть связано с окончанием срока действия договора, или добровольным уходом.
  2. Намеренная порча имущества или самой квартиры.
  3. Неуплата коммунальных платежей в течение полугода.
  4. Невозможность другим жильцам проживать с сотрудниками на одном этаже или в одном доме: это может быть аморальное поведение, алкоголизм, наркомания и многое другое.

Стоит отметить: некоторые причины для выселения прописываются в договоре или определены законом.

Если принимается решение о выселении, семья должна съехать довольно быстро — в течение месяца.

Когда нельзя выселить


Вместе с военнослужащим в служебную квартиру въезжает и его семья

В некоторых случаях семья не может быть выселена «в никуда» — им необходимо предоставить равноценное жилье.

К ним относятся:

  • сотрудники, чей трудовой стаж составил более 10 лет;
  • семья умершего сотрудника, который имел право на служебное жилье;
  • одинокие сотрудники с несовершеннолетними детьми;
  • военнослужащие;
  • участники ВОВ и лица, ставшие инвалидами из-за боевых действий;
  • инвалиды труда.

Еще одним условием является нахождение на момент 1 марта 2005 года в очереди на улучшение жилищных условий или проживание в ужасных условиях, которые позволяют в любой момент встать в очередь.

Обратите внимание: работодатель обязан предоставить взамен жилплощадь в том же населенном пункте.

Можно ли приватизировать


Приватизация служебной квартиры происходит крайне редко

Жилищный Кодекс запрещает служащим приватизировать служебные квартиры – это было сделано в целях борьбы со злоупотреблением возможностями приватизации.

Но вторая часть этого же закона позволяет собственникам жилого помещения решать вопрос о приватизации самостоятельно: то есть предприятие, которому принадлежит недвижимость, может решить самостоятельно, может ли быть проведена приватизация.

Однако организации практически никогда не дают согласие на приватизацию, что, впрочем, неудивительно. Квартиру могут согласиться передать сотруднику с большим стажем или опытному и ценному специалисту.

Полезно знать: для отказа организации в приватизации даже не требуется называть причину.

Для приватизации квартиру необходимо будет перевести со служебного статуса в муниципальный, передать сотруднику и после приватизировать.

Работа за квартиру в Москве и Санкт-Петербурге

Найти работу, при которой можно получить квартиру, непросто, особенно в столице и области.

Это связано с большим количеством коммерческих, а не государственных предприятий, которым невыгодно отдавать недвижимость просто так.

Чаще случается, что для ценных иногородних нуждающихся специалистов снимают отдельные жилплощади, но в этом случае они уже точно не смогут быть приватизированы.

Если желание получить квартиру все же велико, стоит выбрать одну из указанных в начале статьи профессий: они помогут временно «зацепиться» за жилье, а при хорошем отношении начальства – и вовсе остаться там.

Получение служебной квартиры – это не так сложно, как может показаться на первый взгляд, а вот с приватизацией дела обстоят хуже. Чаще всего владельцы недвижимости отказывают в этом сотрудникам, полагая, что те будут злоупотреблять доверием. Впрочем, надежда на благоприятный исход остается всегда.

Смотрите видео, в котором опытный юрист разъясняет особенности приватизации служебного жилья:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

Дом – это важная часть жизни любого человека, и всегда хочется, чтобы он был комфортным и присутствие в нём приносило лишь радость. Многоквартирный дом – это сложный организм, состоящий из разнородных элементов: у каждого жильца свои пожелания. Найти компромисс и обеспечить комфорт для всех помогает управляющая компания. О том, как это происходит, мы поговорили с директором ООО Управляющая компания «Владстройконтакт» и ООО Управляющая компания «ЛИОН» Антоном Кирилловым.

Наталья Денисова:

– Антон, здравствуйте. Расскажите, пожалуйста, о том, как Вы пришли в сферу ЖКХ?

Антон Кириллов:

– Я ЖКХ начал заниматься ещё в 2010 году, когда в городе Владимире возглавлял молодёжную организацию «Все дома». Мы занимались объединением молодых людей в сфере ЖКХ, чтобы они могли себя в ней реализовать: могли стать специалистами, председателями ТСЖ, управляющими домами, открыть свой бизнес какой-то в сфере ЖКХ. Сейчас многие из моей команды молодых людей работают в сфере ЖКХ, в различных структурах. Как государственных, так и в администрации, либо открыли какой-то свой бизнес. Дальше в 2013 году я был инициатором создания общественной организации «ЖКХ-Контроль». Сейчас это самая крупная и серьезная общественная организация области, которая занимается жилищным просвещением. Мы занимались тем, чтобы у жителей и управляющих компаний был налажен диалог, чтобы проблемы жителей оперативно разрешались. Мы контролировали управляющие компании, заставляли их работать, боролись с нерадивыми компаниями, которые ни во что не ставили жителей либо нарушали законодательство. Потом к нам в команду в 2014 году присоединился Альберт Русанен, в то время известный депутат города Владимира. С его приходом организация вышла на более серьезный уровень. Участие в этих общественных движениях в сфере ЖКХ подтолкнуло меня к выводам о том, что у жителей домов есть запрос на грамотное и профессиональное управление многоквартирными домами, информационную открыть. Очень большой опыт работы в общественных организациях в сфере ЖКХ я получил, работая с людьми. Я понял, что та управляющая компания, которая будет работать с жителями, которая будет максимально открыта, которая не будет никого «посылать» – будет иметь успех.

Наталья Денисова:

– Насколько реально достичь результата, когда не все жители дома довольны работой УК?

Антон Кириллов:

– В сфере управления многоквартирными домами не всё так просто. Управляющим компаниям достаточно сложно. Все деньги у ресурсоснабжающих организаций. Из десяти тысяч платёжки трехкомнатной квартиры только полторы тысячи рублей – это техническое обслуживание, содержание и ремонт. Всё остальное – это газ, вода, электричество, тепло. И вот действительно многие управляющие компании страдают из-за того, что жители считают, что во всём виноваты УК, даже если это не так. Например, тепло в доме. Мы запустили отопление, подготовили и опрессовали всю систему, а из-за аварии на теплосетях в доме холодища! Жители обрывают нам телефон и говорят, что мы вам платим, а вы ничего не делаете… И очень трудно им объяснить, что не управляющая компания в этом виновата. Действительно не бывает идеального дома. В каждом доме найдётся житель, который чем-то недоволен. Но даже с таким жителем необходимо работать, взаимодействовать либо вести с ним диалог. Разъяснять, почему управляющая компания не может сделать те или иные работы. Например, в доме, который недавно перешёл в УК, несколько подъездов. И один житель написал в Государственную жилищную инспекцию о том, что необходимо отремонтировать все подъезды. Это достаточно дорогостоящее мероприятие. В сумме это примерно тысяч на 400 выйдет. Где возьмет УК эти деньги, если у неё собираемость 80 тысяч в месяц с этого дома? Из них нужно заплатить за вывоз мусора, уборщице, дворнику, сантехнику, электрику. Но если УК будет взаимодействовать с жителем и скажет: «Мы не против ремонта, но давайте постепенно, по чуть-чуть в течение года сделаем ремонт»... А та управляющая компания, которая просто говорит: «У нас нет средств и отвалите», останется навсегда врагом для этого жителя.

Наталья Денисова:

– Расскажите, пожалуйста, об управляющих компаниях «Владстройконтакт» и «Лион».

Антон Кириллов:

– Я летом стал владельцем управляющей компании «Владстройконтакт», и сейчас дома, которые обслуживаются этой компанией, я привожу в порядок. До этого там достаточно много было вопросов, но, в принципе, управляющая компания работала. Успех мой заключается в том, что я знаю лично жильцов, что я планирую организацию работы на целый год, грамотно работаю с подрядчиками. Всё это привело к тому, что меня пригласили стать директором еще одной небольшой управляющей компании «Лион». Мы теперь объединились и ещё лучше работаем. На данный момент в управлении находится 13 домов, из них 5 на техническом обслуживании и содержании. На подходе еще 2 дома и 3 ТСЖ.

Наталья Денисова:

– Какова структура вашей компании, в чём конкретно заключается ваша работа с людьми?

Антон Кириллов:

– У нас есть аппарат: директор, главный инженер, секретарь, юрист. Отдельный у нас человек по работе с должниками. У нас есть человек, который работает с населением. Важное звено в нашей структуре - аварийно-диспетчерская служба. Это круглосуточная работа нескольких электриков, слесарей и сантехников. При этом наша аварийно-диспетчерская служба не просто приезжает по аварийной ситуации и перекрывает стояк, она предпринимает все, чтобы сразу запустить либо тепло, либо водоснабжение – то, что необходимо в квартире либо в доме. У нас есть так называемая бригада «общестрой» – кровельщик, плотник, сварщик, плиточник, разнорабочий. У нас есть бригада маляров, которые делают ремонт, есть ответственные (мастера) за клининг (уборка подъездов и придомовой территории). При необходимости со всеми сотрудниками я готов познакомить Вас лично. Это говорит о том, что мы готовы на все 100% работать с домами и обслуживать их так, чтобы люди были довольны.






В плане работы с людьми необходимо слышать, чего хотят жители, и самое главное – согласовывать с ними любые действия. Очень часто бывает так, что управляющая компания по заявлению одного жителя или в ходе выполнения плановых работ делает что-то по технологии, не согласованной с жителями. К примеру, жители попросили поставить забор, а поставили не тот, который хотели. Либо не сделали перила и горизонтальные планки. Очень часто между УК и жителями возникает конфликт – «Ребята, вы сделали кое-как, лишь бы что-то сделать». Поэтому мы заранее согласовываем с жителями технологию выполнения работ.

Наталья Денисова:

– У вас достаточно молодая энергичная команда. В чём, на ваш взгляд, преимущество такого формата?

Антон Кириллов:

– Действительно, процентов 80 нашей организации – это молодые люди до 35 лет. Я считаю, что будущее в сфере ЖКХ за молодыми людьми. Потому, что сейчас господствуют современные технологии, сейчас все жители могут посмотреть что-то в Интернете, списаться друг с другом, имеют мессенджеры, страницы в соцсетях. Очень важно, чтобы мои сотрудники могли оперативно взаимодействовать с жителями. Опять же, я считаю, что уже ушло то время, когда было, как в советский период. А в советский период ЖЭКи – они же были государственными организациями, у них не было задачи сэкономить, например. Поэтому менталитет у них остался, основанный на старых советских технологиях. И это неправильно, и поэтому многие УК сейчас из-за этого страдают. Они не находят общий язык с жителями. Наши сотрудники энергичные, оперативные, готовые приехать в любой момент. Для нас очень важна обратная связь, чтобы любые проблемы доходили до директора напрямую. Именно поэтому у нас есть по нашим компаниям «Владстройконтакт» и «Лион» группы в соцсетях. Жители некоторых домов самоорганизовываются, мы им помогаем, и создаём группу в «Вайбере», где по 100-150 человек. Им что-то не нравится, например, плохо убралась уборщица, они делают фотографию, присылают, и я это сразу вижу и решаю проблему. Если вдруг это повторяется – для меня уже сразу «звонок». Это оперативная обратная связь. То же самое в группе Вконтакте. У нас открытая стена, и мы всё постоянно просматриваем и комментируем. Всё обсуждаем. Всё, что мы делаем, мы выкладываем в нашей группе. Ведь многие жители не знают, как много делает УК, это порой незаметно. Донесение информации о том, что управляющая компания работает – это тоже очень важно. Тем самым мы располагаем к себе собственников.

Наталья Денисова

– В случае, если жильцы каких-то домов недовольны работой своей УК – как они могут начать сотрудничество с вами?

Антон Кириллов:

– Мы как молодая энергичная управляющая компания в какой-то степени создаём конкуренцию для других УК. Но мы не хотим порождать конфликты в домах. Мы готовы работать с домом, который хочет к нам перейти. Мы готовы дать жильцам предложение – как мы можем управлять их домом, составить совместный план работ. Но чтобы перейти к нам, жители должны это сделать сами. Это должно быть решение общего собрания. То есть мы не планируем конфликтовать с другими УК. Для нас это не цель. Но если критическая точка настала – жители хотят другую управляющую компанию – мы со своей стороны поможем, расскажем о себе. Можем встретиться, рассказать, что мы делаем, показать. Может, проведём какие-то консультации. Но принимать решение, естественно, надо будет жителям. В таком случае, я думаю, другие УК не будут на нас обижаться, если вдруг какой-то дом их перейдет к нам, возможно, они в чём-то недорабатывают. За здоровой конкуренцией будущее. Дом – это маленькая демократия, там же выборы по сути проходят: выбирают УК, создают ТСЖ, ТСН. Очень важно, чтобы жители сами принимали эти решения. Сейчас к нам обращаются большое количество ТСЖ, ЖСК, ТСН, которые либо устали заниматься домом, либо им трудно с учётом изменений в законодательстве, либо у них что-то не получается. Мы предлагаем таким домам несколько вариантов взаимодействия. Они могут взять нас как подрядную организацию на техническое обслуживание, они могут как ТСН, ТСЖ, ЖСК заключить с нами договор полного управления. При таком договоре вся ответственность у нас. Дом вносится в реестр жилищной инспекцией. Все надзорные органы непосредственно контролируют нас. В чём удобство этой формы? Договор можно расторгнуть Правлением в любой момент, предупредив нас за 30 дней.

Наталья Денисова:

– Жители домов – это не только молодые люди, но, в том числе и пенсионеры, которые не умеют обращаться с соцсетями, не имеют доступа в Интернет и так далее. Как им взаимодействовать с вами? Для всех ли вы нашли способ обратной связи?

Антон Кириллов:

– Обратная связь с пожилыми людьми и пенсионерами и с теми, кто не так силён в компьютерных технологиях, это ежеквартальные общие собрания. То есть, как правило, УК встречается с жителями раз в год. Это по закону. Мы готовы встречаться с жителями раз в квартал. Нам это несложно. На этом собрании мы готовы обсуждать любые вопросы. Другой вариант – у многих пенсионеров и пожилых людей есть телефоны, на которые можно установить мессенджеры, с помощью которых можно общаться через Интернет. Мы готовы им в этом плане помочь: настроить мессенджеры и соцсети и проконсультировать, как написать обращение к нам.

Что в плане тарифа мы хотели бы предложить ТСЖ, ЖСК, инициативной группе жителей, которые хотят перейти в нашу УК? Мы готовы прорабатывать тариф, который удобен для жителей по реальным затратам. Нам лишних денег не надо. На услуги аварийно-диспетчерской службы наш тариф – 0,95 руб. с квадратного метра (либо по факту). На содержание и техническое обслуживание – 7 руб./кв.м. На услуги комплексного управления многоквартирным домом от 13 руб./кв.м. Мы не стремимся к сверхприбыли. Мы хотим работать за зарплату. И, опять же, калькуляцию тарифа мы готовы обсуждать по реальным затратам.

Постоянный рост тарифов ЖКХ, непрозрачность тарифов, низкое качество оказываемых услуг, плохое содержание подъездов и даже пьяные сантехники - таковы основные претензии жителей к своим управляющим компаниям.

Большинство домов в Москве обслуживает ГБУ «Жилищник», но в Подмосковье рынок не консолидирован - здесь работают десятки управляющих компаний, которые жильцы привлекают по договору. Они оказывают целый спектр услуг - от отопления квартиры до установки детской площадки. The Village попросил работника управляющей компании рассказать, как на самом деле устроен этот бизнес.

О недоделанных новостройках

Я работаю в управляющей компании в ближнем Подмосковье. Де-факто наша компания аффилирована с застройщиком, мы работаем в основном с новостройками и занимаемся выдачей ключей собственникам. Обычно дома в новостройках сдаются неготовыми. Довольно распространенное явление - отсутствие, например, пожарных кранов на этажах или чего-то еще, что люди не могут заметить. По сути это создает угрозу аварийной ситуации.

Мы даем жителям ключи до разрешения на ввод в эксплуатацию на условиях, что они будут проводить там строительные работы, но не жить. Поэтому в каких-то квартирах могут жить строители, которые делают ремонт в соседней. Двери хлипкие: ногой выбить можно. И женщины легкого поведения туда приходят, всякое бывает. Однажды собственник пришел в квартиру, а у нее взломана дверь и на видном месте лежат чьи-то трусы.

Когда жители принимают квартиру, они подписывают акт приема-передачи. Но на практике, когда квартира принимается, не видно всех недостатков. Например, негерметичность балкона можно обнаружить, когда начинаются дожди и холода. Было такое, что у людей изнутри балкона все промерзло, образовался лед, но акт они уже подписали, поэтому предъявить ничего не могут. При сдаче может отсутствовать уплотнение на пластиковых балконных дверях, тогда они не до конца закрываются или начинают свистеть. Со временем житель это замечает, но наш ответ таков: если он подписал акт об отсутствии претензий к строительным недоделкам, то ему нужно обратиться к производителю. После подписания этого акта политика компании заключается в том, чтобы отказать в ответ на любую претензию жильца в любом случае. Бывает, жильцы правы, но мы находим повод либо для затягивания процесса, либо для полного отказа. Мы должны отвечать на запрос две недели, но по факту ответ может прийти и через месяц - просто он оформляется задним числом.

У нас есть договоренность с застройщиком по выдаче ключей. Мы выдаем их при условии совершения авансового платежа на четыре месяца вперед (порядка 15–20 тысяч рублей), прохождения стройконтроля и согласования электропроекта с управляющей компанией. Хотя де-юре они не обязаны это делать – это просто выкачивание денег. Но мы с застройщиком прописали такие условия в договоре: если люди не хотят платить, мы отсылаем их к застройщику. А застройщик говорит, что ключи передал управляющей компании. Остается решать дело через суд. А кому это надо, если суд идет порядка двух-трех месяцев? Никто с этим не запаривается.

Насколько я знаю, у каждого застройщика есть своя аффилированная управляющая компания. Так деньги не утекают в другое место. Если компания не будет иметь отношения к застройщику, то она такой дом просто не примет, потому что часто после строителей остаются косяки, которые видны техническим специалистам.

По закону застройщик назначает управляющую компанию, но по истечении определенного промежутка времени орган местного самоуправления должен провести конкурс по выбору новой, а потом она должна провести собрание собственников. Но обычно никаких конкурсов не проводится. Когда управляющая компания понимает, что голосов за нее будет достаточно, какой-нибудь лояльный житель устраивает собрание.

Куда на самом деле идут коммунальные платежи

Отчисления, которые делают жильцы, делятся на коммунальные платежи и оплату содержания и текущего ремонта жилого фонда. В Подмосковье вообще плата за коммунальные услуги одна из самых высоких по стране. Управляющая компания является оператором платежей, а также ей напрямую перечисляются деньги за содержание и текущий ремонт дома.

Коммунальные платежи проходят через расчетный центр. Жильцы платят туда, далее они идут в управляющую компанию, а она уже перечисляет деньги ресурсоснабжающим организациям. Счетчики воды и электроэнергии установлены не во всех квартирах. Если счетчики не установлены, то люди платят по определенным тарифам. Но смысл в том, что общедомовые счетчики-то работают и считают, сколько всего начислено по дому. Ресурсоснабжающая компания, которая поставляет в дом, например, отопление, требует деньги по этому счетчику, а собирают все равно по тарифам. Получается, люди без счетчиков тратят больше, они платят не только за свою квартиру, но и за общедомовые нужды. Часто по ним выставляется одна сумма, а на самом деле она не соответствует действительности. Проверить это самостоятельно жители никак не могут. Они, конечно, могут написать в инспекцию, но чтобы до этого докопаться, нужно задавать правильные вопросы.

Тарифы на содержание и текущий ремонт устанавливает орган местного самоуправления, а тарифы на коммунальные услуги устанавливаются на уровне Московской области. Тарифы зависят от количества лифтов в доме и других факторов, но в среднем составляют около 40 рублей за квадратный метр. Если умножить это на площадь дома, то получаются большие деньги. По идее, это все должно содержаться в идеальном состоянии. А у нас развит, скажем так, правовой нигилизм: не все люди знают, не все хотят копаться в законодательстве и выяснять, как должно быть. Элементарно: на фасаде дома, если он облицован плиткой, не должно быть сколов. Если есть скол, плитку нужно срочно заменить или заделать. Но до этого никому нет особого дела, хотя это большие деньги. Если бы все эти деньги действительно уходили на содержание и текущий ремонт, тогда дома были бы чуть ли не золотые! Кстати, за капитальный ремонт денег мы не получаем. Они идут в региональный фонд капитального ремонта.

О тысяче жалоб и конфетах для жилинспекции

В компании есть генеральный директор, заместитель гендиректора, отдел по работе с клиентами, бухгалтерия, юридический отдел, инженерная служба. В службе есть ответственный по определенному участку, где он контролирует все работы и выдает зарплату рабочим. Поскольку у гастарбайтеров, как правило, банковских карточек нет, им все выдается на руки. Я сам не видел, но думаю, что управляющие тоже что-то себе оставляют.

Полиция и органы УФМС жестко следят за нами, поэтому мы обязательно берем людей, имеющих разрешение на работу, чтобы все было законно. Бывает, сантехники пьянствуют. Это общераспространенная проблема, и жители на это жалуются, а ответ стандартный: была проведена проверка, факты, изложенные в заявлении, не подтвердились.

Жители вообще очень часто пишут в Государственную жилищную инспекцию. Но инспекторы ГЖИ поделены по районам. В нашем районе был определенный инспектор, с которым у нас были хорошие отношения: чай попить, конфетками покормить. Поэтому мы знали заранее, зачем и куда придут с проверкой. Тогда нарушения либо быстро устранялись, либо находился какой-то законный повод, по которому можно отмазаться. Например, вывешивается объявление о том, что в данном подъезде проводятся строительные работы. Раз работу проводят, то за недоделки не могут привлечь к ответственности. Управляющая компания, конечно, следит за своими работниками, но не сильно - на некоторые косяки просто закрывают глаза.

Есть несколько категорий жителей. Есть сумасшедшие, которые по каждому поводу пишут в инспекцию. Есть довольно грамотные, подкованные жители - с этими стараются особо не конфликтовать. Обычно их претензии рассматриваются в первую очередь, потому что они по делу. Если не исправить, то управляющую компанию могут оштрафовать. За несколько нарушений могут отозвать лицензию. Был у нас один житель, который приходил и просто орал на нас. Мы ему дали стул - он так на нем прыгал, что стул сломался. При этом при соседях он ведет себя очень адекватно. Таких жителей стараются переманивать на свою сторону другие управляющие компании, когда соревнуются за конкретный дом. Но основная масса пассивна. Они просто платят и платят.

Жалоб приходит много: порядка 2 тысяч в месяц. Потом они распределяются по отделам. Если не жалуются куда-то выше, на эти сообщения не особо реагируют. Например, жители присылают кучу жалоб на неправильные начисления. Не все знают, что если не дают воды больше 24 часов, то можно подавать на перерасчет. Но для этого нужно составить акт - это прописано в договоре с управляющей компанией. Соответственно, если житель просит прийти кого-то из нашей организации и составить акт, то это не в наших интересах и никто к нему не приходит. Но жители находят выход: они собираются группой из нескольких квартир, составляют акт, подписывают, а потом отправляют эту претензию в управляющую компанию и в жилищную инспекцию. Часто пишут о том, что сотрудники на просьбы не реагируют, по-хамски обращаются, но на это мы даже не смотрим.

Судов тоже достаточно: стабильно один раз в неделю бывает заседание. Обычно жильцы судятся по всяким мелочам типа перерасчета, но в большинстве случаев они суды проигрывают, потому что фактуры у них не хватает. Но есть и более крупные дела, которые обычно решаются до суда, иногда там задействуют службу безопасности.

Об отжиме домов и отношениях с властью

При всех проблемах сменить управляющую компанию очень трудно. Жители не могут сами организоваться: все работают, и всем пофигу. Один-два человека с каждого дома стабильно скандальные. Они, конечно, пытаются что-то сделать, но никто не реагирует.

При этом конкуренция между управляющими компаниями очень высокая.
В Москве почти все занято ГБУ «Жилищник», вот у них точно не вариант отжимать дома. Есть небольшой процент новостроек, куда еще можно заходить, но только по согласованию с префектурой. По факту все дома в нашей местности негласно поделены. Чаще всего у местной власти есть какая-то дружественная управляющая компания, которая забирает себе часть домов. Орган местного самоуправления более тесно сотрудничает с жилищной инспекцией - при желании можно помешать работать управляющей компании, а ее дома предложить другой. Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников квартир. Но организовать это очень сложно.

Это как предвыборная гонка. Есть черный пиар, когда конкурирующая компания начинает разбрасывать листовки с текстом вроде «ваша управляющая компания ужасная, зачем она вам нужна» - на это тратят большие средства. Другие приходят к жителям спрашивают, что их не устраивает, все быстро устраняют, а потом просят проголосовать. Они голосуют. Наша управляющая компания так отжимала дома у других, и у нас пытались отжать.

В отношениях с властью распространена услуга за услугу. Когда управляющие компании конфликтуют между собой и орган местного самоуправления встает на чью-то сторону, то права та управляющая компания, на чьей стороне местная власть. Чиновники, в свою очередь, могут попросить в преддверии выборов срывать агитацию за условного Васю Пупкина, и дворники срывают. Иногда на митинг нужно определенное количество человек от компании или на всякие праздники, например на 9 Мая. У нас практика такая, что на каждый праздник разносятся подарки в отделы органа местного самоуправления. Это хорошая бутылка и коробка конфет - они массово закупаются и дарятся (по факту на деньги жителей, но списываются на другие расходы).

С властью лучше не спорить. Раз в две-три недели у мэра проходит совещание со всеми ЖКХ-шниками, в том числе и с управляющими компаниями. Там он раздает тумаки. Если масштаб проблемы большой и есть претензии со стороны Московской области, тогда договаривается уже представитель застройщика.

О миллионах прибыли

Чистая прибыль за год составляет порядка 40 миллионов рублей. Но в итоговой отчетности все не показывается: деньги просто списываются на определенные работы. В итоге показывается на 10–15 миллионов меньше. Наше законодательство в этом смысле несовершенно: управляющая компания показывает общий доход и общий расход, а распределение дохода и прибыль не видны.

Чтобы списать часть денег, заказываются разные работы. Но они проводятся только частично - например, это могут быть работы по благоустройству территории: все равно жители не поймут, сколько земли закупили и какой.

Руководство управляющей компании получает очень много, но со стороны все выглядит скромно. Насколько я знаю, зарплата генерального директора составляет порядка 500 тысяч рублей. Начальники отделов получают около 300–350 тысяч рублей.

Еще управляющая компания зарабатывает на агентских договорах со строителями. Поскольку мы обслуживаем новостройки, у входа в офис всегда много дистрибьюторов строительных организаций, которые предлагают свои услуги. Но по факту это приставучие таджики, которые приходят и говорят: «Давайте мы вам ремонт классный сделаем, сейчас фотки покажу». Самые умные компании заключают с нами агентский договор на таких условиях: если у них находится клиент, то компания перечисляет нам 15–20 % от суммы договора. Взамен они получают доступ в офис компании и могут грамотно подлизываться к жителям, которые сидят у нас в зале ожидания.

Управляющие компании не пользуются большой любовью у населения. Мы редко обращаем внимание на профессиональную и слаженную работу коммунальщиков – тепло и свет есть, мусор убирают, и ладно! Зато любые недочеты управляющих организаций моментально вызывают шквал народного гнева, особенно, если УК месяцами не торопятся с решением проблем. Тарифы на ЖКХ регулярно растут, и потребители рассчитывают, что качество коммунального обслуживания также будет улучшаться. Полезные факты, которые нужно знать об управляющих компаниях, читайте в нашей статье.

Факт 1. Управляющие компании начнут лицензировать

Плохие управляющие компании должны исчезнуть с рынка. Это – одна из главных целей новой системы лицензирования, которая ждет коммунальные организации с 1 января 2015 года. До мая всем УК придется получить лицензии на право осуществления своей деятельности. Документ будет бессрочным и обойдется в 50 тысяч рублей, но получить его будет не так просто. Чтобы пройти аттестацию УК должна:

  • Обладать материально-техническими ресурсами для управления домом
  • Не иметь административных взысканий от Госжилинспекции
  • Иметь в штате сертифицированного руководителя, который сдал обязательный экзамен Минтруда

Выдачей лицензий займется региональный орган государственного жилищного надзора. Решение о судьбе каждой управляющей организации будет принимать специальная комиссия, на треть состоящая из представителей госорганов. Кроме того, в процессе аттестации будет создан федеральный реестр лицензий УК, в котором потребители смогут найти всю необходимую информацию об управляющей организации, которая претендует на обслуживание их дома. Прежде всего, это сведения о том, за сколько зданий несет ответственность организация, и есть ли у неё штрафы или предписания надзорных органов.

В идеале запуск механизма лицензирования должен очистить рынок услуг ЖКХ от непрофессиональных управленцев. По оценкам специалистов, минимум 10% УК не смогут пройти государственную аттестацию.

Факт 2. Лицензирование УК может стать проблемой

В отличие от чиновников Минтруда, независимые эксперты видят в грядущем лицензировании не только плюсы, но и минусы. Самые скептические прогнозы связаны с коррупционной составляющей этой процедуры – специалисты опасаются, что с рынка как раз исчезнут профессиональные УК, а на их место придут организации, аффилированные с государственными структурами. Иными словами, вместо повышения качества услуг ЖКХ аттестация может убить независимую конкуренцию в коммунальной сфере. Дополнительные расходы в виде вероятных взяток региональным комиссиям при этом автоматически лягут на плечи потребителей. Скорее всего, недобросовестная УК найдет способ заложить их в общедомовые траты или списать иным образом.

Другая проблема связана с обслуживанием зданий в аварийном и предаварийном состоянии. Авторы закона о лицензировании предлагают предусмотреть определенные поблажки для УК, которые решатся работать с ветхим фондом, но на деле эта схема пока не проработана. Если до мая управляющие компании не получат четких условий и дополнительных стимулов, такие дома могут массово остаться без жилконтор – коммерческие организации не захотят рисковать лицензией и брать на себя проблемные объекты.

Третий вопрос, который вызывает опасения у специалистов, - отсутствие какого-либо «переходного периода» при введении лицензирования, а также в момент принудительного лишения УК лицензии. Если руководство жилконторы будут дисквалифицировать и штрафовать по суду, не ясно, что должно мотивировать управляющего не бросить дом на произвол судьбы, а дождаться появления новой УК и аккуратно передать ей дела. Никакого временного специалиста, который мог бы взять на себя ответственность за обслуживание дома на промежуточном этапе, законом не предусмотрено.

Факт 3. Поменять управляющую компанию станет проще

Качество ЖКХ в целом по стране оставляет желать лучшего. В прошлом году граждане отправили в различные инстанции 170 тысяч жалоб на коммунальщиков. В подавляющем большинстве случаев после покупки недвижимости претензии связаны именно с управлением домом – УК разными способами увиливали от выполнения своих обязанностей или работали спустя рукава.

Сейчас, чтобы сменить управляющую компанию, потребуется провести общее собрание. Для этого инициативная группа жильцов должна заранее связаться со всеми соседями, организовать встречу в удобное время в удобном месте и подготовить убедительный перечень нарушений УК - отказ в предоставлении нужных документов или невыполнение указанных в договоре услуг. Если большинство соседей поддержат свержение неугодных коммунальщиков, договор с управляющей компанией может быть расторгнут. Но на деле, как правило, проще дождаться срока окончания действия этого документа.

В ходе реформы ЖКХ и введения лицензий избавиться от недобросовестной УК и заставить коммунальщиков качественно работать, теоретически, станет проще. По задумке Минстроя, процесс аннулирования лицензии будет запускаться в том случае, если по одному дому на управляющей компании «висит» хотя бы 2 административных постановления Госжилинспекции. С этого момента положение УК будет становиться всё более шатким. Однако принципиально, чтобы все предписания жилищных инспекторов были закреплены судебными постановлениями, на этом этапе могут возникнуть непредвиденные коррупционные факторы.

Как только в активе УК наберется более 15% «проблемных» домов с недовольными потребителями, органы жилищного надзора вправе подать иск в суд о полном аннулировании лицензии. А виновному руководителю коммунальщиков будет грозить дисквалификация и штраф в 500 тысяч рублей. После того, как коммунальщиков лишат лицензии, жители дома смогут нанять новую УК. Впрочем, Минстрой предлагает оставить за право вето на отзыв сертификата в случае, если они готовы дать жилконторе еще один шанс.

Факт 4. Управляющую компанию можно оштрафовать

Управляющие компании очень любят вести себя с собственниками жилья по-хозяйски: диктовать свои условия и выполнять обязательную работу под видом высочайшего одолжения. Но гражданам стоит иметь в виду: управдом – всего лишь наёмный работник, на которого, между прочим, распространяются требования закона «О защите прав потребителей». На деле это значит, что с коммунальщиков можно и нужно требовать денег: не только перерасчета за некачественно оказанные услуги, но и компенсации морального ущерба.

Причиненный вред обойдется УК в 50% от суммы, которую переплатил потребитель. К примеру, если в доме не было воды или отопления, а коммунальщики всё равно выставили счёт, они обязаны вернуть не только несправедливо полученные деньги, но и заплатить жильцу штраф в размере 50 % от этой суммы. Причем эти деньги жилконтора должна будет взять из собственных средств – по закону коммунальщики не вправе повышать квартплату после того, как были вынуждены заплатить штраф.

В подобных случаях официальные инстанции достаточно часто становятся на сторону потребителей, которые предоставляют доказательства нарушения своих прав. Судиться с УК имеет смысл, к примеру, из-за низкой температуры в квартире или вовремя не ликвидированной протечки кровли, из-за которой в квартире случился потоп. Потребитель может рассчитывать взыскать с коммунальщиков только сумму ущерба и штраф за моральный вред.

Факт 5. Вместо управляющей компании можно организовать ТСЖ

По мнению некоторых экспертов, введение лицензирования управляющих компаний может стимулировать развитие ТСЖ как более эффективной схемы заботы о многоквартирном доме. В отличие от УК, для товариществ собственников жилья никакой аттестации не предусмотрено – соседи смогут создавать такие некоммерческие структуры совершенно свободно и переходить к непосредственному управлению имуществом.

На первом этапе организовать ТСЖ сложнее, чем выбрать новую управляющую организацию, зато такая схема дает гораздо больше гарантий на будущее. На общем собрании все соседи принимают решение о создании товарищества и выбирают председателя из числа самых активных жильцов. Этот человек возьмет на себя все управленческие функции и ответственность, за что будет получать установленную зарплату.

Кроме председателя ТСЖ должно нанять грамотного бухгалтера, открыть банковский счёт и выбрать программу, которая позволит управлять деньгами дистанционно, перезаключить все соглашения с поставщиками ресурсов и подрядными организациями по вывозу мусора, уборке, техобслуживанию и благоустройству территории. «Богатое» ТСЖ, образованное жителями сотен квартир, может позволить себе содержать собственный штат водопроводчиков, уборщиков или садовников, а более мелким конторам выгоднее нанимать подрядчиков для этих услуг. Главное преимущество, которое получают все жители здания после организации ТСЖ, - оперативный контроль над расходами и качеством работ. Грамотный председатель, который живет в доме, лично заинтересован в том, чтобы вовремя чинить трубы, выбирать профессиональных и недорогих подрядчиков, контролировать незаконные перепланировки, озеленять газоны и вывозить отходы. А некомпетентного начальника ТСЖ легко сменить.